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北京部分商住房成负资产 卖房款不够还贷款

  还线日,北京市住房和城乡建设委员会出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,自此,商住房全面限购。如今,限购政策出台3年有余,成交量相比峰值下跌超过95%。

  近日,中国证券报记者走访北京多个商住房楼盘发现,绝大多数商住二手房楼盘成交价相比2017年3月高位时,价格几近腰斩。成交均价自2018年年中跌至2万元/平方米后,至今未出现上涨。近期,不少房源由于着急出手,成交总价甚至无法覆盖银行贷款。

  “除了特别好的地段,北京二手商住房价格较高点跌了50%左右。目前多数二手商住房成交价格和2012年前后差不多。”一位在北京从事商住房买卖近10年的中介人士对中国证券报记者表示。“限购政策出台前,同一地段的商住房价格与住宅不相上下。3年过去了,商住房价格由于出现大幅下跌,目前均价普遍不及同一地段住宅价格的一半。”

  由于2017年3月份限购政策出台前,个人买卖商住房可以正常贷款,很多投资者当时贷款比例超过6成。随着房价下跌过半,房价目前市值已经达不到银行贷款总额。换句话说,即便卖完房子,也无法全部偿还当时的银行贷款。

  在近期成交的商住二手房中,上述现象比比皆是。以朝阳区四环外十里河某商住二手房为例,中国证券报记者查询该小区最新成交记录发现,业主此前购买单价为3.5万元/平米,最新成交价为1.9万元/平米,成交价与房屋原值相比,跌幅接近50%。由于业主银行贷款比例较高,购房者交付全部房款后,仍然不够银行贷款偿还额。房屋买卖中介不得不另外签订三方协议,以借款的方式让购房者多交付一部分现金给业主,用于偿还银行贷款,解除质押后再还给购房者。

  “如果不是着急用钱,不可能这么割肉卖掉。赔得实在太多了。”多位在近期出售商住房的业主对中国证券报记者表示,“当时买这种房子的人,一部分是为了投资,还有一部分是没有购买住宅资格的人买来自住。当时不限购,既可以自由买卖,也可以高比例贷款。所以身边很多做生意的人都选择买这类房子。现在着急用钱,赔得再多也要出手。”

  针对造成上述问题的原因,中国证券报记者多方采访了解到,限购政策出台以来,商住房只能全款购买,导致购买门槛提升,卖房的人远远多于购买者,供需失衡,是导致价格大幅下跌的主要原因。此外,限购政策实施以来,商住房的办公属性被进一步明确,居住功能被淡化,此前流入商住房的“热钱”逐步退出。

  限购政策规定,北京地区二手商住房需要公司或纳税、社保缴足5年的个人投资者全款购买。一手商住房则只能由公司全款购买,个人不能购买。但是在很多中介的帮助下,个人通过注册空壳公司也可以购买一手商住。为了进一步限制此类投机现象,政府对很多商住房新建楼盘的单套面积最低值提出了较高要求。有的楼盘土地出让时要求商住房单套最小面积不得小于200-500平米。进一步提高准入门槛,使得购房者需求进一步被遏制。

  “很多商住房当时在建的时候,打的就是擦边球。无论是容积率、密度、物业管理、整体环境还是装修、配套都是按照住宅标准建造的。不少商住房是民水、民电、有燃气。除了无法落户、上学以及产权不是70年外,都和普通住宅没有区别。所以限制政策出台前,小户型商住房特别容易卖。”多位商住房销售人员对中国证券报记者表示。

  “当时公司的销售都喜欢卖商住房楼盘的房子,因为小户型多,总价相对较低。只要地段和开发商稍微有点亮点,特别容易卖。基本就是一抢而空。”回忆当年商住房销售盛况,某头部房产中介销售王红(化名)仍然难掩激动。

  低首付、高贷款、低总价、不限购、可居住等多重利好吸引下,原本用于办公属性的商住房,逐渐成为住宅的替代品。销售价格也一路水涨船高。限购政策出台前,商住房价格在短短的几年时间翻了一倍,单价与同一地段住宅不相上下。

  “2017年3月限购政策出台后,前期卖商住房的销售在接下来的一年里,基本什么也没干,都在处理纠纷和退业绩。最多的销售退了200万元业绩。”王红对中国证券报记者表示,“我自己退了50万元。限购政策突然出台,由于属于合同中的不可抗力,很多本来有资质的客户,也纷纷表示不要了,这类纠纷一直持续到楼盘清盘为止。”

  这一说法得到了机构数据的证实。中原地产数据显示,2017年4月,商住房成交量仅为194套,在前期退款等影响下,成交量环比下降超过95%。之后的三年内,很多月份成交量不足30套。而成交均价在2018年中就已经跌至2万元/平方米左右。

  在采访过程中,中国证券报记者遇到多位在限购节点买房的人士。李梅(化名)在2017年3月用4成首付购入朝阳区孙河附近某次新二手商住房,办完贷款第三天,限购政策出台了。“当时特别庆幸,因为没有户口,无法买正常住宅。买完商住就算有个家了,当时也是着急结婚。”李梅对中国证券报记者表示,“当时买入均价在4.5万/平米,带精装修。算是历史最高点。目前这个楼盘能卖到2.5万-2.7万/平米。现在没有考虑卖出,因为贷款指标已经用了,再买住宅也算二套。现在赔钱太多,只能先等等。”

  中国证券报记者调研发现,目前挂牌出售的二手商住房,同一小区报价相差巨大。有的小区报价单价高的房源比单价低的高出一倍不止。

  “现在商住房的行情是,如果着急卖,必须得降价。挂高的都是不着急卖的。”位于六环外某商住房销售中介对中国证券报记者表示,“商住房业主中,很大一部分属于私人企业主,疫情影响下,这类业主很多着急用钱,变现需求空前。导致近期很多商住房楼盘出现捡漏房源。为了尽快成交,挂牌价格一降再降。”

  据了解,疫情期间,很多中介为了吸引购房者,改进了前期销售政策。要求房源报价与真实成交价之间的差别不能超过3%,否则销售人员业绩将受到影响。在此背景下,着急出售的房源成交价和报价之间的差距,被一再缩小,导致捡漏房源激增。“临近签约的房源,系统报价基本没有水分了。”

  有意思的是,记者走访了解到,目前在售的商住房新盘中,有的仍然可以卖给个人,价格远远高于同地段商住二手房均价。销售人员指出,限购政策出台前,开发商可能预见到有限购政策出台,未雨绸缪,将当时还在建设的新房全部过户到了内部员工名下,提前走了网签程序。房子建好后,由于地段好、精装修、不占用购房资质,还可以卖给个人,所以价格比同地段二手商住房高。“这类房子比较稀缺,属于特殊时期的特殊产品,如果跟同地段住宅比,也算是一种捡漏。”上述销售表示。

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