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孔鹏:后疫情时代 如何重塑房地产价值

  新冠肺炎疫情给房地产业带来巨大影响,统筹做好疫情防控和复工复产工作,关系到经济恢复和房地产市场平稳健康发展。为助力行业重回正轨,《中国建设报·中国房地产》开设“建闻连线”系列专题栏目,邀请业界权威资深专家围绕房地产市场焦点问题展开探讨,为行业更好发展建言献策。

  无论布局养老还是科技、教育,都要潜心创造价值,而不仅是编造故事,背后目的仍是为了拿地搞房地产开发。打造核心竞争力能够带动主业,多元化才有希望。

  一场疫情来袭,影响波及各行各业,房地产业亦不例外。疫情也给整个行业带来思考,房企新一轮洗牌开始加速,消费者对产品服务的创新升级需求呼之欲出。

  疫情对房地产业影响到底有多大?行业将发生哪些变化?什么样的企业能在危机中找到机会脱颖而出?何谓好房子?标准会发生哪些变化?近日,《中国建设报》记者独家专访清华大学建筑学院可持续住区研究中心(CSC)联合主任孔鹏,对行业热点、焦点话题深度剖析,探讨房地产业价值重塑方向。

  “资金风险不是简单的现金流概念。”他强调,现金流只要入大于出,企业就可以正常运转,但疫情防控时期按下“暂停键”,企业健康程度应当用库存现金能否覆盖企业固定成本计算。他指出,房地产业发展长期以来主要通过高负债、高周转实现。当前形势下,负债较高、库存现金较少的房企风险非常大。

  近期房企年报集中披露,多家房企提到降负债。孔鹏认为,靠远期降负债的手段很难缓解眼前压力,因为眼前压力是还债的钱从哪里来?销售暂停,贷新还旧暂停,负债高企是核心风险。企业意识到风险是好事,但落实到行动上比较困难。

  他认为,房企最重要的是合理设定目标。“从当前宏观形势看,‘重启键’还未完全按下,定太高目标不现实,面对现实、评估现状对企业来说很重要,不能固守原来的目标、刻舟求剑。”

  他对《中国建设报》记者补充道,疫情之下,外部经济大环境变化对所有企业来说是公平的,困难是相同的。企业健康程度会得到检验,“健康的就能扛过去。”对企业来说,这个阶段应认清形势、调整目标、充分评估,然后制定相应的发展战略。

  谈及市场情况,孔鹏认为,房地产市场目前以刚需和刚性改善型需求为主,前期暂停不等于消失。从数据和微观看,房地产业已经开始复苏。

  “但是,房地产业完全正常生产、开发、销售还需一段时间,与疫情及经济流通控制相关。”孔鹏坦言,“短期内恢复到正常状态比较难,对于大宗交易来说,人们总要到线下去看、去沟通。”

  目前,低密度中高端住宅需求正在逐步释放。孔鹏说:“很多人都有‘要个带院子的房子,不必一直宅在家,能出去透透气’的想法。”他对《中国建设报》记者称,目前北京一些低密度改善型楼盘销售和预订情况都不错,为近年来所少见。

  “疫情给了老百姓做减法的思考时间和空间。可以发现,每天必须做的事就是对你或周围人最重要的需求,这才是生活的必要消费,剩下的都可以做减法。对房地产业来说也是这个逻辑,要用减法的方式,得出‘房子安全健康的重要性’这一思考。”他说。

  对于今年房地产业趋势和未来形势,孔鹏持中性判断。“谈不上乐观,也谈不上悲观。房地产业是一个影响广泛、资金密集且量级巨大的行业。在经济波动的情况下,房地产业要力保稳定。”他对《中国建设报》记者说,人们对于房子的需求没有萎缩,在认知增强的情况下,行业就不会出现塌方,困难只是暂时的。

  无论是头部房企还是中小房企,加快转型已成燎原之势。向数字化、智能化变革,又对房企转型提出了更高要求。智能化当如何给房企赋能,使其顺利度过转型期?

  他对《中国建设报》记者表示:“在理论构建、技术产品研发、项目试点、对外宣传推广四个维度上,我们进行了四五年研究,发现一个典型问题,即很多做法只是炫技,听上去高大上,而多数百姓和政府并不了解。”

  “所以,它会以技术出头、以技术结尾。”孔鹏说,“大家都不明白,高额投入购买技术究竟为何?所以,不能为了技术而技术,就像当年瓦特发明蒸汽机,让纺织厂效率提升了十倍、让火车运力提升了百倍,最终为实体世界创造了真正的价值。”

  该如何破题?孔鹏说:“核心要做好两件事。第一,企业要想办法证明技术能够创造真正价值,而不是炫技。第二,任何新技术产生都有过程,这需要风险投资和政府鼓励,惟有如此,未来成本才会下降。”

  对于传统房企,他表示:“要打开胸怀去接受,谁能看到价值、拥抱价值,谁就能实现转型,一定要关注行业趋势、应用变化,关注价值创造,在适当的时机加入这个行列。”

  无论是科技创新企业、政府金融机构还是使用场景的企业,形成这样的认知方能推动行业发展。孔鹏进一步说道:“现在处于认知正在形成但尚未达成共识的阶段,牛鼻子就是‘要让科技回归价值创造’。”

  谈及房企多元化布局时,孔鹏建议“切莫挂羊头卖狗肉”,而是要实实在在、踏踏实实做事。“无论布局养老还是科技、教育,都要潜心创造价值,而不仅是编造故事,背后目的仍是为了拿地搞房地产开发。”

  “如果把它当故事看,只是成本;如果当事业看,就是价值。”他对《中国建设报》记者说,“不断编新故事会增加成本,企业利润会越来越低。打造核心竞争力能够带动主业,多元化才有希望。”

  孔鹏认为,经此一“疫”发现,最重要的还是好产品,让精力和时间从喧嚣的广告宣传中脱离出来,拿出真真正正创造价值、让老百姓获益的好产品,这是房企要深入思考研究的问题,“越来越多的企业现在强调回归产品、回归价值,这是大势所趋。”

  孔鹏还建议政策助力城市更新。他对《中国建设报》记者解释称:“房地产增量开发进入尾声,老百姓更多在建成的城市空间中生活。行业经过30年发展,第一批房子开始面临更新改造、数字化升级等问题。从这个维度看,人们对城市更新的关注度还不够。”

  对于老百姓的房子,外立面及房屋内部修整谁负责?有没有金融杠杆?如果没有金融杠杆和银行贷款支持,企业如何参与实施?这项工作面临着很多实际困难,孔鹏建议,政策应从影响供给转向影响需求,“管理企业很容易,政府可以通过制定制度、法令来实现,但影响需求端却不易。”

  他举例称,17年前,“非典”疫情过后曾有一次绿色建筑的推广热潮,今天公众又开始关注这一话题。这些年来并没有太多成效,因为老百姓没有具体感受到。北欧有一些政策,比如低能耗房子在二手房交易时可以缴很低的税甚至免税。这样一来,老百姓买房时就会重点关注其健康指数、能耗指标等,使用过程也会不断维护,让房子保值增值。老百姓觉得好的产品,开发商或供应商就会投入资本研发,进而打造出更好的产品。

  “我建议政策要往需求端发力,让老百姓形成更好的消费观念和消费认知,再以市场推动生产更好的产品。”孔鹏对《中国建设报》记者表示。

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